Mutwillig verursachte Schäden des Mieters nach Anschaffung des Gebäudes stellen keine „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ dar

12.01.2018

Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen des Vermieters sind grundsätzlich als „anschaf-fungsnahe Herstellungskosten“ (§ 9 Abs. 5 Satz 2 i. V. m. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) zu behandeln, sofern die Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und die Aufwendungen in diesem Zeitraum 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Ein sofortiger Werbungskostenabzug ist in diesen Fällen nicht möglich.

Im Streitfall verursachte der Mieter Schäden wie eingeschlagene Scheiben an Türen, Schimmelbefall an Wänden und zerstörte Bodenfliesen. Darüber hinaus wurde ein Rohrbruch nicht zeitnah an den Kläger (Vermieter) gemeldet. Die Klägerin machte daraufhin Kosten in Höhe von rund 20.000,00 € als Erhaltungsaufwand geltend, da keine Ersatzansprüche gegen die Mieterin durchgesetzt werden konnten. Das Finanzamt versagte den sofortigen Abzug der Erhaltungsaufwendungen mit der Begründung, dass der geltend gemachte Aufwand 15 % der Anschaffungskosten für das Gebäude überschreite. Demnach könnten die Aufwendungen nur im Rahmen der Absetzungen für Abnutzung (AfA) für Gebäude (2 % pro Jahr) berücksichtigt werden.

Der Bundesfinanzhof hat nun in diesem Fall entschieden, dass mutwillig verursachte Schäden des Mieters nach Anschaffung des Gebäudes nicht in die anschaffungsnahen Herstellungskosten einzubeziehen sind. Solche Aufwendungen können als sog. „Erhaltungsaufwand“ und damit als Werbungskosten sofort abgezogen werden.

 

Willful damages caused by the tenant after purchase of the building do not constitute "acquisition-related production costs"

Modernization and repair measures of the landlord are principally treated as “acquisition-related pro-duction costs” (Section 9 (5) Sentence 2 in conjunction with Section 6 (1) Number 1a of the German Income Tax Act), provided that the measures are carried out within 3 years after the acquisition of the building and provided that the expenses during this period exceed 15 % of the acquisition costs. An immediate deduction of income related expenses is not possible in these cases.

In case of dispute, the tenant caused damage such as broken windows on doors, mold on walls and destroyed floor tiles. Moreover, a pipe break was not promptly reported to the plaintiff (landlord). The plaintiff claimed for costs amounting to approximately € 20,000 as maintenance costs, because no compensation claims against the tenant could be enforced. The tax authority denied the immediate deduction of maintenance costs on the ground that the expenditures claimed for exceeded 15 % of the acquisition costs of the building. Accordingly, the expenses could only be taken into account as part of depreciation allowances for buildings (2 % per year).

Recently, the German Federal Finance Court decided in this case that willful damages caused by the tenant after purchase of the building are not to be included in the acquisition-related production costs. Such expenses can be deducted immediately as so-called “maintenance costs” and thus as income-related expenses.

 

Marco Brüning, LL.B.